Rivera v. A & C Development Corp.
144 DPR 450 (1997)
El Juez Asociado Señor Hernández Denton emitió la opinión del Tribunal.
Los esposos Rivera-Rodríguez nos solicitan que revisemos la sentencia emitida por el antiguo Tribunal Superior, Sala de San Juan (Hon. Ángel G. Hermida, Juez), mediante la cual dicho foro desestimó la acción por vicios de construcción instada por ellos contra A & C Development Corp. El tribunal recurrido entendió que los promoventes de la acción no habían descargado adecuadamente el peso de la prueba, al no demostrar de forma independiente y mediante evidencia sustancial que la ruina de su vivienda se debió a un vicio de construcción, conforme les requería el estado de derecho vigente. Al así decidir, revocó la resolución del Departamento de Asuntos del Consumidor (en adelante D.A.Co.) en la cual esta agencia había determinado que la residencia de los esposos Rivera-Rodríguez se encontraba en un estado de ruina funcional atribuible a la constructora y, conforme a ello, había ordenado, a su vez, a ésta reparar la vivienda o, en su defecto, pagar una indemnización de cinco mil dólares ($5,000).
Por entender que el matrimonio querellante demostró debidamente ante la agencia administrativa, mediante prueba pericial no rebatida, tanto el estado ruinoso de su residencia como que éste fue causado por vicios en la construcción, revocamos la sentencia del tribunal de instancia y condenamos a la constructora a resarcir a los esposos recurrentes.
I
En julio de 1986 los esposos Pablo G. Rivera Rentas y Nilda María Rodríguez adquirieron de la corporación A & C Development (en adelante la constructora) una residencia en la urbanización Miraflores en Bayamón. A cambio pagaron el precio de sesenta y siete mil dólares ($67,000). Meses más tarde, el enlucido (estucado o empañetado) del techo de la residencia adquirida comenzó a desprenderse.
Mediante una carta certificada, que fue enviada en febrero de 1987, Rivera Rentas le informó formalmente al Presidente de la constructora, Ing. Ramón, Acosta, de éste y otros defectos encontrados hasta ese momento en la residencia. En ésta le comunicó que el empañetado necesitaba ser removido en su totalidad dado que se notaban otros embolsamientos que se desprenderían posteriormente.
Al no recibir una contestación, Rivera Rentas formuló una querella por vicios de construcción ante el D.A.Co. el 8 de abril de 1987 contra la corporación constructora y vendedora al amparo de la Ley de la Oficina del Oficial de Construcción adscrita a la Administración de Renovación Urbana y Vivienda (en adelante Ley del Oficial de Construcción), Ley Núm. 130 de 13 de junio de 1967, según enmendada. Oportunamente, el D.A.Co. citó a las partes a una vista administrativa. El día de la vista, las partes llegaron a un acuerdo de transacción en el cual la constructora se comprometió a reparar el enlucido desprendido. Este acuerdo fue aprobado por el Oficial Examinador del D.A.Co. en marzo de 1988. En lo subsiguiente, la constructora corrigió parcialmente el enlucido.
Con posterioridad, sin embargo, ocurrieron nuevos desprendimientos del enlucido del techo, además del que se había reparado anteriormente. Ante esta situación, la familia Rivera-Rodríguez se vio obligada a desocupar la segunda planta de la residencia y, más adelante, la totalidad de la misma.
Los esposos Rivera-Rodríguez, mediante su representación legal, le comunicaron por escrito al ingeniero Acosta la existencia de los vicios y le reclamaron el pago de ocho mil ciento sesenta y dos dólares ($8,162), costo estimado de la remoción del enlucido restante y del empañetado y la pintura del techo, además de veintitrés mil cuatrocientos cincuenta dólares ($23,450) en concepto de los daños y perjuicios sufridos. Le informaron, además, que de cumplir con dicho pago evitaría el presente pleito. En una comunicación suscrita por su representación legal, el ingeniero Acosta negó ser responsable de los vicios.
En noviembre de 1989 los referidos esposos presentaron ante el D.A.Co. una moción de reapertura del caso fundada en incumplimiento de contrato, por haberse realizado una reparación defectuosa, y en la acción decenal del Art. 1483 del Código Civil. En ella alegaron que los desprendimientos ponían en grave riesgo la seguridad y salud de la familia, y reclamaron el pago de una indemnización ascendente a treinta y cuatro mil ochocientos doce dólares ($34,812).
Luego de realizadas varias inspecciones de la residencia en cuestión, se celebró una vista administrativa. En ella declararon ambos esposos y el Jefe de la Sección de Construcción del D.A.Co., Sr. José A. Orta Carmona. Se presentaron en evidencia los informes de inspección y fotografías de los defectos alegados.
Finalmente, el D.A.Co. dictó una resolución en la que determinó que la residencia, que era objeto de la querella, se encontraba en estado de ruina funcional debido a que el enlucido del plafón se había desprendido o estaba en proceso de desprenderse en aproximadamente el ochenta y cinco (85) por ciento del techo. Ordenó a la constructora reparar el enlucido, removiendo el existente y aplicando una nueva capa, en el término de veinte (20) días. Transcurrido dicho término sin que se reparase el techo, la constructora debía pagar al matrimonio querellante el costo de dicha reparación, el cual valoró en cinco mil dólares ($5,000). Estimó dicha agencia, sin embargo, que los daños y perjuicios reclamados no procedían por entender que los sufrimientos y las angustias mentales eran del todo mitigables y que los esposos bien pudieron, ante la inacción de la constructora, proceder a remover el enlucido del techo y aplicar una nueva capa.
Tras solicitar, sin éxito, la reconsideración de dicha determinación, la constructora acudió al foro judicial mediante un recurso de revisión. El antiguo Tribunal Superior, Sala de San Juan, acogió el recurso y concedió término a los esposos Rivera-Rodríguez y al D.A.Co. para expresarse sobre sus méritos. Luego de evaluar las respectivas posiciones y de varios incidentes procesales, emitió una sentencia en la cual revocó la resolución del D.A.Co. y ordenó la desestimación y el archivo de la querella presentada.
Dicho foro fundamentó su determinación en que, a tenor con nuestros pronunciamientos en Interstate Gen. Corp. v. Soto, 113 D.P.R. 298 (1982), la evidencia presentada durante el proceso administrativo fue insuficiente para sostener la decisión contra la constructora pues, aunque se probó la ruina funcional, no se probó de forma independiente… que ésta fuese atribuible a un vicio de construcción o de diseño. Estimó que en la vista administrativa los esposos Rivera-Rodríguez se limitaron a probar la ruina funcional de la residencia, descansando en la doctrina de la presunción iuris tantum de causa, establecida en Géigel v. Mariani, 85 D.P.R. 46 (1962), que atribuye dicha ruina a un vicio de construcción o diseño.
Interpretó el tribunal a quo que Interstate Gen. Corp. v. Soto, revocaba sub silentio a Géigel v. Mariani. A su juicio, a partir de Interstate Gen. Corp. v. Soto, quien reclame al amparo del Art. 1483 del Código Civil luego de haber vencido el plazo reglamentario establecido por el D.A.Co. en el Reglamento Núm. 2268 para Regular las Distintas Actividades que se llevan a cabo en el Negocio de la Construcción de Viviendas Privadas en Puerto Rico de 17 de agosto de 1977, Departamento de Asuntos del Consumidor (en adelante Reglamento del Negocio de la Construcción) deberá probar que: (a) la obra está en estado ruinoso; (b) dicho estado ruinoso es de tal gravedad que su aparición para el tiempo en que se revela excede la medida de lo permisible técnicamente, y (c) la ruina o defecto se debe a un vicio de construcción o diseño. …
Luego de solicitar la reconsideración de dicho dictamen y de serles ésta denegada, los esposos Rivera-Rodríguez recurren ante nos mediante petición de certiorari. Imputan al tribunal de instancia la comisión de tres (3) errores. En el primero, en síntesis, aducen que dicho tribunal erró al concluir que no cumplieron con el peso de la prueba para establecer su causa de acción al amparo del Art. 1483 del Código Civil. En segundo término alegan que erró dicho foro al concluir que no tenían derecho a los remedios de cumplimiento específico o resolución del contrato de transacción ante su incumplimiento por parte del contratista. Por último, señalan que erró al no confirmar la resolución del D.A.Co., e imponer honorarios de abogado al contratista ante su manifiesta temeridad.
…
Determinada la improcedencia de dos (2) de los errores señalados, nos resta evaluar el primer error aducido por los esposos Rivera-Rodríguez.
…
III
Los esposos Rivera-Rodríguez señalan que el tribunal de instancia erró al concluir que éstos no probaron su causa de acción al amparo del citado Art. 1483, al no demostrar mediante prueba pericial suficiente que la ruina de su vivienda fue causada por vicios de construcción.
La constructora, por su parte, insiste ante nos en que los hechos de este caso no configuran la ruina funcional que activa la aplicación de la garantía decenal, dispuesta en el Art. 1483 del Código Civil. A su juicio, los desprendimientos del enlucido del techo, cualquiera que sea su magnitud, son susceptibles de corregirse rápida y económicamente. Alude, además, al Reglamento del Negocio de la Construcción para argumentar que la acción para reclamar por estos vicios está caduca, puesto que al momento de presentarse la moción de reapertura del caso habían transcurrido más de dos (2) años de otorgada la escritura de compraventa.
El examen de este primer error nos lleva a auscultar los requisitos evidenciarios necesarios para probar una causa de acción al amparo del Art. 1483 del Código Civil sobre vicios de construcción.
A.
El Art. 1483 del Código Civil establece la responsabilidad del contratista por vicios de construcción al disponer, en lo pertinente:
El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de los diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicios del suelo o de la dirección.
Además de esta disposición del Código Civil, en nuestro ordenamiento existen otras leyes especiales que rigen el negocio de la construcción. En particular, la Ley del Oficial de Construcción y la Ley Orgánica del D.A.Co. concedieron al D.A.Co. el poder y la facultad para regular el negocio de la construcción de viviendas privadas en Puerto Rico. De esta forma se proveyó una mayor proteccion a los compradores de viviendas garantizándoles la debida atención a sus problemas y facilitándoles el proceso de adjudicación de sus querellas.
La Ley del Oficial de Construcción, además, enumera una serie de situaciones que según el estatuto constituyen "prácticas indeseables en el negocio de la construcción de viviendas". Entre éstas, incluye dejar de corregir cualquiera de los defectos de construcción, según sean éstos definidos por el reglamento. Art. 9 de la Ley Núm. 130.
En virtud de los poderes delegados al D.A.Co., esta agencia aprobó el 17 de agosto de 1977 el Reglamento del Negocio de la Construcción y, en conformidad con lo antes dicho, incluyó en él una serie de circunstancias que serán concebidas como "defectos de construcción". Sec. 10(j) del Reglamento del Negocio de la Construcción. A su vez, estableció diversos términos en que deberán notificarse éstos al constructor o urbanizador.
En particular, la Sec. 10(j)(12) del Reglamento del Negocio de la Construcción, establece que desprendimientos de material del techo constituirán defectos de construcción que deberá corregir el constructor o urbanizador, una vez éste es notificado en o antes del período de dos (2) años a partir de la fecha cuando se otorgó la escritura de compraventa original.
De esta forma los consumidores de viviendas privadas quedaron protegidos contra defectos en la construcción que por su naturaleza no serían enmarcables dentro del alcance del Art. 1483 del Código Civil si no causaban la ruina de la edificación. Al amparo de dicho reglamento sólo tendrían que demostrar la existencia del defecto y que notificaron éste de forma oportuna al constructor o urbanizador para que se le impusiera a éste la obligación de reparar el defecto. El constructor estaría obligado, al así hacerlo, a restituir a la vivienda las cualidades de una buena construcción.
El hecho de que cierto defecto conste entre los enumerados en la Sec. 10(j) del Reglamento del Negocio de la Construcción no excluye que éste pueda catalogarse como un defecto causante de la ruina de una edificación y que, por lo tanto, aplique el plazo de garantía de diez (10) años estipulado en el Art. 1483 del Código Civil de cumplirse con sus requisitos probatorios. Ciertamente la Ley del Oficial de Construcción nos aclara la interrelación entre el texto del Art. 1483 del Código Civil y las disposiciones pertinentes del Reglamento del D.A.Co., al disponer en su Art. 11, en lo pertinente, que: "Las acciones para exigir responsabilidad por los vicios o defectos de construcción excepto aquéllas que cualifican bajo [el Art. 1483 del Código Civil] caducan por el transcurso de dos años a partir del otorgamiento de las escrituras de compraventa."
Para poder exigir responsabilidad al contratista, al amparo del Art. 1483 del Código Civil es necesario que la edificación se arruine por vicios de la construcción dentro de los diez (10) años de haber sido construida. De una lectura al precitado primer párrafo del Art. 1483 así como de las interpretaciones jurisprudenciales y de la doctrina, no hay duda en cuanto a que el promovente de la acción debe probar, en primer término, el estado ruinoso de la edificación para que proceda su aplicación. Es sabido que la garantía decenal alcanza únicamente a aquellos defectos de particular significación, a aquellos vicios e imperfecciones que causen la ruina del edificio; ya sea la ruina total, la ruina parcial, la amenaza de ruina o la ruina funcional, distintas etapas éstas jurisprudencialmente reconocidas como ruina. (Cita Omitida)
En la situación particular de la ruina funcional no es necesario que se comprometa la solidez o estabilidad del edificio. Resulta imperiosa, sin embargo, la existencia de graves defectos o vicios. Para hacer esta determinación hemos considerado si los defectos o vicios afectan seriamente la utilización y el disfrute de la edificación, si exceden de la medida de las imperfecciones que cabe esperar en una construcción, si tornan la obra en impropia para su uso, o si causan un perjuicio considerable. (Citas Omitidas)
Asimismo, para evaluar la naturaleza de los defectos o vicios y así precisar si están comprendidos dentro del término "ruina" al que alude el Art. 1483 del Código Civil deben examinarse, caso a caso: la gravedad del defecto, las circunstancias en que éste se produce y el tiempo de su aparición.
En Interstate Gen. Corp. v. Soto resolvimos que unas filtraciones, ocurridas siete (7) años después de la entrega de la residencia por la constructora, "en [dicho] caso tan particular" no constituían la ruina que hace aplicable el Art. 1483 del Código Civil. Poco tiempo antes de resolver Interstate Gen. Corp. v. Soto habíamos expresado en Fantauzzi v. Pleasant Homes, Inc., que ciertas imperfecciones, por más graves que fueran, no constituirían los defectos o vicios protegidos por el plazo decenal si afectaban elementos del edificio cuya duración se presumía fuera menor de diez (10) años.
En la determinación de estos elementos hemos utilizado como referencia el Reglamento del Negocio de la Construcción, antes mencionado y aludido en el caso de marras por la constructora. De hecho, en Interstate Gen. Corp. v. Soto, manifestamos que, en la apreciación de la gravedad del defecto, dicho reglamento resultaba una valiosa guía. (Citas Omitdas)
Aclarado el primer elemento que debe demostrar un reclamante al amparo del Art. 1483 del Código Civil y los factores que deben ser considerados en esa evaluación, veamos si en el caso ante nos ello se probó.
B.
…
Sin duda, los desprendimientos del enlucido del techo en el caso ante nos cumplen con los diversos criterios señalados por la doctrina para describir lo que constituye "ruina funcional": son defectos graves que afectan seriamente la utilización y el disfrute de la estructura, tornan la obra impropia para su uso y exceden la medida de las imperfecciones que cabe esperar en una construcción tomando en consideración el tiempo de su aparición. (Citas Omitidas)
En la vivienda de la familia Rivera-Rodríguez el material del techo comenzó a desprenderse a menos de un (1) año de adquirida la vivienda. Los desprendimientos eran susceptibles de ser corregidos a tiempo. De hecho, la constructora accedió a repararlos, mas no lo hizo adecuadamente. Con posterioridad a la reparación no sólo ocurrieron nuevos desprendimientos sino que se cayó lo que se había arreglado previamente. Todo ello obligó a la familia de los querellantes a abandonar eventualmente la vivienda. Todas estas fueron determinaciones hechas por el D.A.Co. luego de escuchar toda la prueba desfilada en la vista.
Ante el cuadro de hechos probados ante el D.A.Co. y el estado de derecho vigente, concluimos que los desprendimientos del empañetado del techo amenazaban la seguridad de los esposos, sus hijos y nietos, quienes residían en la vivienda, y afectaron, además, su utilización y disfrute. Ciertamente, de ordinario no cabe esperar este tipo de defectos en una casa a menos de un (1) año de su entrega, cuando comenzaron a ocurrir los desprendimientos. Contrario a lo argumentado por la constructora, no erraron ni el D.A.Co. ni el tribunal de instancia al concluir que se daba aquí la ruina funcional. Confirmamos dicha determinación por entender que ésta es correcta en derecho.
Una vez concluido que la vivienda en cuestión se encontraba en estado de ruina funcional, es claro que se activa la aplicación del citado Art. 1483 y que, por ende, aplica el plazo de garantía de diez (10) años. De aquí que la alegación de que la acción está caduca, por haber transcurrido el período reglamentario de dos (2) años, es inmeritoria.
IV
Examinemos ahora sobre quién recae el peso de la prueba para demostrar la causa de la ruina. Recordemos que en el caso de marras el tribunal de instancia estimó que el promovente de la acción debía demostrar, de forma independiente… que la ruina había sido causada por vicios de construcción y no por otras causas. Dicho foro determinó que los esposos Rivera-Rodríguez no habían probado afirmativamente que la causa de los desprendimientos era un vicio en la construcción original y no las obras de la remodelación que llevaron a cabo éstos posteriormente.
A.
De las múltiples interpretaciones jurisprudenciales del Art. 1483 del Código Civil y de la doctrina, no surge con claridad sobre quién recae la obligación de probar la causa de la ruina. En la doctrina, por su parte, existe consenso en relación con que los Arts. 1591 del Código Civil español y 1792 del Código Civil francés, análogo el primero y similar el segundo a nuestro Art. 1483 contienen una presunción controvertible de culpa que opera a favor del dueño de la obra. Sin embargo, hay posiciones encontradas en relación con el alcance de dicha presunción.
Una mayoría de los tratadistas civilistas coincide en que dicho precepto establece una presunción controvertible de responsabilidad del constructor o arquitecto cuando se prueba que ocurrió la ruina de un edificio a causa de un vicio de la construcción o del suelo, respectivamente. (Citas Omitidas) Entienden algunos de estos autores que el vicio o defecto de construcción es culposo de por sí. (Citas Omitidas)
Otra vertiente de la doctrina concurre en que, probada la ruina, el Art. 1483 del Código Civil establece una presunción de culpa y de causa, la cual toca rebatir al contratista o al arquitecto al probar que ésta se debió a una fuerza mayor o a un caso fortuito. (Citas Omitidas) A juicio de éstos, la ruina habla por sí sola. Herrera Catena es del criterio de que en los casos de ruina funcional el alcance de la presunción variará pues, "dada la gama posible de supuestos y la diversa medida en que tal 'impropiedad' concurra en la construcción", "no cabe sentar una conclusión apriorística". (Cita Omitida) Según este autor, en algunos casos procederá aplicar la presunción con el máximo alcance y en otros, menos claros, habrá que matizar su alcance.
Scaevola adopta una posición intermedia entre estas dos (2) vertientes al sostener que cuando no sea factible afirmar la causa de la ruina, se presumirá que la causa no pudo ser otra que el vicio de la construcción. (Cita Omitida) Estima este autor que "conocida la causa ... su prueba ... incumbe al propietario". Añade que "[c]uando se duda y no es posible negar al perjudicado la reparación, la presunción suple a la causa taxativa, porque se busca y toma como tipo para dirimir la duda el motivo más frecuente, el que más se repite, el que más comúnmente origina el perecimiento de las construcciones arquitecturales". A su juicio, ese "motivo más frecuente" lo constituye el vicio de la construcción.
Igualmente, Dalloz estima que no debe obligarse al propietario a probar los vicios y entiende que, en los casos en que ello resulte imposible, debe bastar con que éste pruebe que la ruina no se debe a falta por su parte. (Cita Omitida)
Por nuestra parte, desde Géigel v. Mariani, al examinar si el Art. 1483 del Código Civil, establecía una presunción de culpa que obligara al contratista a demostrar que no era responsable de los vicios de construcción, recalcamos que al respecto no existía unanimidad de criterio en la doctrina. Expresamos allí la conveniencia de adoptar una interpretación que favoreciera a la parte más débil, el consumidor dueño de la obra, por entender razonable que una vez el dueño demostrara que la obra estaba en ruinas, incumbiera al contratista demostrar que la ruina no se debía a defectos en la construcción, pues éste está en la mejor posición de probar cuál es la verdadera razón de la ruina. (Cita Omitida) Sin embargo, a pesar de haber favorecido esa posición, en dicho caso el dueño había presentado prueba para establecer la causa de los defectos.
En 1982, al revocar una resolución del Tribunal Superior que confirmaba la resolución del D.A.Co. en la que se determinó la existencia de vicios de construcción, examinamos el texto de dicho articulado en Interstate Gen. Corp. v. Soto. En esa ocasión nuestros pronunciamientos giraron en torno a la interpretación de lo que se consideraría "ruina", específicamente a su acepción más laxa de "ruina funcional". Adujimos a los criterios que guiarían nuestra discreción en la apreciación del defecto y, dentro de ese contexto, reconocimos la importancia del Reglamento del Negocio de la Construcción.
Resolvimos en dicho caso [revocar] … la determinación del D.A.Co., por entender que el testimonio del perito del D.A.Co. era extremadamente débil, que la constructora había logrado librarse de responsabilidad al establecer que la causa de los defectos no le era imputable a ella y que los querellantes no hicieron esfuerzo alguno por refutar el testimonio pericial de la querellada. A juicio de este tribunal, no se probó ante el D.A.Co. que unas filtraciones acaecidas siete (7) años después de la entrega de la residencia constituyeran la "ruina funcional".
Posteriormente, en Roselló Cruz v. García, 116 D.P.R. 511, 519 (1985), reiteramos nuestra inclinación por la posición generalmente aceptada por la doctrina española moderna a los efectos de que el Art. 1483 del Código Civil establece una presunción iuris tantum de culpa o negligencia por parte de los constructores y arquitectos. En esa ocasión resolvimos que una vez establecido que la ruina de la estructura ocurrió por vicios del suelo, operaba contra el ingeniero que diseñó y supervisó la obra una presunción de negligencia o culpa, presunción que, en ese caso, quedó fortalecida por la opinión del perito de la parte demandante. (Cita Omitida) Además, para librarse de responsabilidad, correspondía al ingeniero establecer, mediante preponderancia de la prueba, que la causa que motivó los vicios no fue su intervención o que el suceso que ocasionó la ruina era totalmente imprevisible, o aun siendo previsible era inevitable con los conocimientos y las técnicas de la profesión al momento en que se realizó la obra.
Poco tiempo después, reprodujimos dicha posición en Corp. Presiding Bishop CJC of LDS v. Purcell, 117 D.P.R. 714 (1986), al expresar que la exigencia de la prueba de la culpa, cuya carga según las normas generales de responsabilidad extracontractual correspondería al actor, está mitigada por la presunción de culpabilidad del contratista y arquitecto que establece el citado Artículo 1483. (cita omitida) Esta presunción iuris tantum se fundamenta en el interés público que inspira la norma del precitado artículo y en la dificultad probatoria si el perjudicado tuviese el peso de la prueba de la culpa del autor del daño.
De lo anterior podemos colegir que dicha jurisprudencia no resulta conflictiva entre sí, y que erró el tribunal de instancia al concluir que Géigel v. Mariani había sido revocado sub silentio por Interstate Gen. Corp. v. Soto. El caso de Interstate no tiene el alcance que le confiere dicho foro. Lo resuelto en Géigel, y aclarado posteriormente en los casos citados, es que corresponde al propietario probar que la ruina ha tenido lugar por un vicio de la construcción, o por incumplimiento de las condiciones del contrato, si va a establecer la acción contra el constructor, o por un vicio del suelo o de la dirección si quiere dirigir su reclamación contra el arquitecto.
Ciertamente, una vez probada la ruina del edificio se activa la aplicación del Artículo 1483 del Código Civil. El afectado debe establecer, además, que ésta se debe a alguno de los vicios en él citados, en aras de poder atribuir la responsabilidad al constructor o al arquitecto, según sea el caso. Probado que la ruina fue causada por vicios de construcción o por incumplimientos a las condiciones del contrato, se presumirá la culpa del constructor. Si se prueba, por otro lado, que la causa fueron vicios del suelo o de la dirección, la ruina se presumirá atribuible al arquitecto.
No puede ser de otra forma, pues la exigencia de una prueba de culpa o negligencia por parte del dueño haría prácticamente imposible imponer la responsabilidad exigida por el citado Artículo 1483. Recordemos que la responsabilidad que configura este precepto es de orden público, pues su razón de ser se atribuye a la importancia social de las edificaciones y al enorme interés público en la seguridad de lo que se edifica.
Hemos visto que corresponde al promovente de una acción al amparo del Artículo 1483 del Código Civil establecer la causa de la ruina para poder responsabilizar a alguno de los intervinientes en la ejecución de la obra. Además, para poder presumir la culpa o negligencia del constructor, a tenor con dicho precepto legal, es necesario que la ruina se deba a un vicio en la construcción o al incumplimiento en las condiciones del contrato. Veamos qué se entenderá por vicios de construcción.
La doctrina concurre en que los vicios de construcción son aquéllos concernientes a los materiales empleados y a la ejecución de la obra. (Citas Omitidas) Asimismo se señala que "el empleo de materiales inadecuados, de mala calidad o poco resistentes para el destino de la fábrica, o su combinación contraria a las reglas del arte o la mala calidad de la ejecución constituyen vicios de la construcción". (Cita Omitida)
Por su parte, Albaladejo incluye entre los vicios de construcción más frecuentes los desprendimientos. (Citas Omitidas) En particular, en la S. de 31 de enero de 1985, Núm. 223, LII (Vol. I) Repertorio de Jurisprudencia 191192, el Tribunal Supremo español afirmó que reiteradamente han establecido:
“…que el arruinamiento del edificio o de parte de él, causado por la mala calidad de los materiales empleados en la construcción lleva consigo en principio una responsabilidad múltiple --que... alcanza, solidariamente, al profesional contratista ejecutor de la obra--, en tanto no se produzca la concreción individualizadora acerca de cuál de los intervinientes --técnicos y constructores-- ha de asumir por su exclusiva negligencia el reproche de culpabilidad.”
Por consiguiente, si el constructor emplea materiales inadecuados y debido a esta circunstancia se arruina el edificio, de ordinario el constructor será responsable. Ello es así debido a que corresponde a este profesional determinar, según los conocimientos técnicos y prácticos prevalecientes, si los materiales son adecuados o aptos para el fin que han de realizar una vez incorporados al edificio.
Como vemos, la parte querellante debe establecer que la causa de la ruina se debe a vicios de construcción para que se active la presunción de culpa del contratista contenida en el Artículo 1483 del Código Civil. Activada dicha presunción, corresponderá al contratista demostrar mediante preponderancia de la prueba que la causa de la ruina es otra no imputable a él.
Examinemos si en el caso de marras se probó tal causa. Ello nos obliga a considerar si durante el trámite administrativo ante el D.A.Co. los esposos querellantes presentaron evidencia que llevara al juzgador a concluir que los desprendimientos en cuestión obedecieron a vicios de la construcción por los cuales debía responder la constructora querellada. Previo a nuestro análisis, examinemos en detalle lo acaecido en la vista ante el D.A.Co.
B.
De los autos se desprende que en la vista administrativa celebrada ante el D.A.Co. declaró el Jefe de la Sección de Construcción, señor Orta Carmona, quien para todos los efectos virtió oralmente lo que decían sus informes de inspección. Las inspecciones llevadas a cabo por Orta Carmona revelaron que la reparación y aplicación de enlucido de los plafones de la casa nunca fue efectuada debidamente, lo que provocó su embolsamiento y posterior desprendimiento, además, de que hubo desprendimientos en nuevas áreas. En opinión de dicho inspector, la vivienda se había tornado inhabitable.
Del último informe sometido por este inspector y evaluador al Juez Administrativo del D.A.Co., por conducto de la División de Investigaciones de dicha agencia, se desprende lo siguiente:
“Los plafones están defectuosos y las áreas del enlucido que aún se apreciaron allí, suenan huecas y/o por desprenderse. La vivienda está vacante y todos sus pisos de terrazo están cubiertos de polvo y de los pedazos del enlucido de los plafones.
Los defectos antes señalados fueron requeridos y pactados para corregirse en marzo de 1988 .... Estas correcciones aunque se intentaron realizar su resultado fue deficiente o negativo, cosa que verificamos en la inspección del 21 de marzo de 1990.”
Finalmente consideramos que la reparación de aplicación de enlucidos de los plafones de la casa nunca fue efectuada debidamente, cosa que provocó su embolsamiento y desprendimiento posterior, el cual ahora apreciamos. Esto torna la vivienda en inhabitable por la alta probabilidad de daño físico a la persona que provoca el desprendimiento de los pedazos de enlucido de mortero. Consideramos que la situación es de ruina funcional.
Considero pertinente que para la eficacia y permanencia de un nuevo enlucido requiere remoción de todo lo existente, aplicar un aditivo para adhesión y limpieza profunda de las superficies antes. Mi opinión sería utilizar un material con otra base para plafones y no morteros.” Informe de reinspección de 21 de mayo de 1990, Apéndice, pág. 56.
A base de la prueba desfilada, el D.A.Co. concluyó que los alegados defectos constituían vicios de construcción que afectaron la utilización y el disfrute de la residencia, causando su ruina funcional. Por ello ordenó la reparación de los defectos o, en su defecto, el pago de una indemnización equivalente al costo de reparación.
En revisión, el tribunal a quo entendió que, vencido el plazo reglamentario establecido en el Reglamento del Negocio de la Construcción, la parte querellante tenía que demostrar de forma independiente y con evidencia sustancial que la ruina había sido causada por vicios de la construcción. Para ello entendió que era necesario contratar peritos que pudieran examinar la estructura alegadamente ruinosa y declarar en cuanto a cuál fue la causa más posible de dicha ruina. Razonó que en el caso de autos, al no estar en disputa que los esposos querellantes habían efectuado remodelaciones a la residencia, para las cuales se habían "picado" columnas y otras partes estructurales de ésta, éstos debieron haber probado que la causa de los desprendimientos fue un vicio en la construcción original y no el resultado de las obras que se llevaron a cabo posteriormente. A su juicio el matrimonio querellante no presentó ante el D.A.Co. prueba alguna sobre este particular y pretendía que se infiriera del hecho del "engalletado" o desprendimiento que la causa fue un vicio de construcción.
Ante nos, el matrimonio recurrente alega que el testimonio del Jefe de la Sección de Construcción del D.A.Co. constituyó en este caso prueba pericial suficiente de que la causa de la ruina de la vivienda se debió a vicios de la construcción atribuibles al contratista. Añade que éste poseía las cualificaciones y podía declarar como perito en cuanto a la causa de los vicios de construcción. Llaman la atención al hecho de que en la vista administrativa no fueron impugnadas sus credenciales ni su testimonio.
Sin duda alguna, durante el trámite administrativo, el dueño y el inspector del D.A.Co. establecieron que los desprendimientos del enlucido del techo se debieron a que éste nunca fue aplicado debidamente, de forma tal que quedara adherido permanentemente. Por esto se recomendó remover todo el empañetado existente, limpiar profundamente las superficies y aplicar posteriormente un aditivo para adhesión. Incluso, el inspector recomendó específicamente que se utilizara un material con otra base para plafones y no mortero.
La evidencia presentada no fue impugnada ni rebatida. Ésta demostró que se emplearon materiales inadecuados e impropios para su destino y que ello fue lo que llevó al posterior desprendimiento del techo, circunstancia que causó eventualmente la ruina funcional de la vivienda. En vista de que la constructora no presentó evidencia en contrario, no cumplió con el peso de la prueba para rebatir la presunción iuris tantum de culpa, activada con la demostración de la ruina y de que ella respondió a vicios de la construcción.
Los esposos querellantes presentaron evidencia adecuada para llevar a la agencia a concluir que los desprendimientos obedecieron a vicios de construcción por los cuales debía responder la contratista querellada. Entender lo contrario sería desvirtuar el alcance de la función investigativa y de asesoramiento del D.A.Co.
No albergamos duda alguna en cuanto a que los inspectores del D.A.Co. pueden declarar en carácter de peritos, siempre que tengan las credenciales o el peritaje. Es en estas personas en quienes el Secretario del D.A.Co. ha delegado la facultad que le confiere la ley para llevar a cabo investigaciones e inspecciones para velar por el fiel cumplimiento de la Ley del Oficial de Construcción y de brindar asesoramiento técnico y la ayuda legal a los consumidores.
Recordemos que el D.A.Co., como agencia protectora de los derechos del consumidor, tiene entre sus encomiendas proteger los intereses de los compradores de viviendas, ente más débil en las transacciones llevadas a cabo en el mercado de viviendas, y los cuales muchas veces no tienen los recursos necesarios para hacer valer sus derechos frente a las poderosas empresas constructoras.
Por todo lo anterior, discrepamos del foro de instancia con respecto a que el matrimonio querellante se limitó a probar el estado de ruina descansando en una presunción de relación causal con respecto a que la ruina era atribuible a vicios de construcción y culpa del contratista. Además, al atender el aspecto de la remodelación de la vivienda, argumentado por la constructora en el recurso de revisión, el ilustre foro de instancia tomó en consideración factores que no fueron objeto de prueba en la vista administrativa celebrada ante el D.A.Co. De hecho, la constructora no pasó prueba para establecer que los desprendimientos eran atribuibles a dicha remodelación. Simplemente sugirió continuamente que la remodelación "pudo haber ocasionado" los desprendimientos. Por lo tanto, fueron correctas en derecho las conclusiones del D.A.Co.
V
Recapitulando, para poder deducir contra el constructor o contra el arquitecto la responsabilidad nacida de la ruina, resulta necesario probar que ella se debe a los supuestos del artículo. El promovente de la acción debe demostrar que la ruina ha tenido lugar como resultado de un vicio de construcción o del incumplimiento con alguna de las condiciones del contrato para que se active una presunción de culpa por parte del constructor, o de un vicio del suelo o de la dirección, para activar la presunción contra el arquitecto. Una vez probadas la ruina y la causa de ésta, no tendrá que demostrar la culpa del constructor o del arquitecto. Por tratarse de una presunción iuris tantum, el constructor podrá tratar de rebatirla demostrando que la causa de la ruina no ha sido un vicio de construcción imputable a él o, en su caso, el arquitecto si de vicio del suelo o de la dirección se trata. Si no puede establecer esto, será responsable conforme al citado Art. 1483.
Como hemos visto, no está vigente en Puerto Rico, y nunca lo ha estado, una presunción de causa y culpa que se active una vez probado el estado ruinoso de una edificación, contrario a lo que estimó el tribunal a quo. No por ello quedan indefensos los que sufran perjuicios por la ruina, quienes por lo regular son legos en materia de construcción y han estado ajenos al proceso de construcción. Éstos cuentan con el asesoramiento técnico y legal de D.A.Co., agencia que tiene una obligación estatutaria de proteger los intereses del consumidor, en particular, a los compradores de viviendas.
Por las razones que anteceden, se expedirá el auto y se revocará la sentencia recurrida. Por ende, se confirma la resolución de D.A.C.O.
Se dictará sentencia de conformidad.
La Juez Asociada Señora Naveira de Rodón y el Juez Asociado Señor Fuster Berlingeri concurrieron sin opinión escrita. El Juez Asociado Señor Negrón García no intervino.
