Fase de Construcción-Vicios en la Reparación

Acevedo Hernandez v. C.R.U.V.
110 DPR 655 (1981)

EL JUEZ PRESIDENTE SEÑOR TRÍAS MONGE emitió la opinión del Tribunal.

Este pleito plantea varias cuestiones noveles sobre la naturaleza de la responsabilidad decenal.

El 11 de setiembre de 1969 el señor Acevedo Hernández y otros demandaron a la Corporación de Renovación Urbana y Vivienda de Puerto Rico (“CRUV”) por alegados defectos en las casas adquiridas por ellos entre 1966 y 1967 por un precio típico de $6,500.00. Otros dueños de viviendas a bajo costo en el mismo proyecto instaron acciones análogas entre el 9 de mayo de 1973 y el 4 de febrero de 1977. CRUV interpuso demanda contra tercero contra Caparra Construction Corporation (“Caparra”), a quien había contratado para la construcción del proyecto. Se consolidaron los casos y se nombró a un Comisionado Especial.

Aunque no hubo determinación al efecto, surge de autos que el proyecto comenzó a construirse por Caparra el 4 de octubre de 1964 y fue entregado a CRUV antes de julio de 1966. CRUV tuvo que efectuar varias reparaciones, cuya naturaleza se desconoce, antes de vender las viviendas.

El tribunal de instancia concluyó que CRUV era responsable a los demandantes en calidad de contratista por la totalidad de los defectos, “porque terminó de construir el proyecto”. En consecuencia, condenó a CRUV a pagar daños materiales montantes a $255,166.56, a resarcir angustias mentales por $150,000.00 y a satisfacer $57,265.00 por gastos de perito y $58,800.00 por honorarios de abogado. Nada dispuso sobre responsabilidad alguna de Caparra. Acordamos revisar.

Estos hechos plantean las interrogantes siguientes: ¿Está sujeta CRUV a las disposiciones del Código Civil sobre las acciones decenal, redhibitoria y cuantiminosa? De estarlo, ¿responde CRUV en este caso como contratista o como vendedora? ¿Cuál es la relación entre reparar y construir? De ser CRUV contratista, ¿hasta dónde alcanza su responsabilidad? ¿Es ésta de naturaleza solidaria, in solidum, o mancomunada? ¿Cuáles son los requisitos a satisfacer para fijar la responsabilidad que pueda existir? ¿A quién corresponde la carga de la prueba respecto a tales requisitos? Fuera de su condición como contratista o vendedora, ¿respondería CRUV como promotora, si es que lo fuese, del proyecto? Examinemos estos problemas.

1. La sujeción de CRUV a las disposiciones aplicables del Código Civil.

CRUV persigue propósitos de alto interés público: “la producción de viviendas a bajo costo y la renovación de las ciudades y pueblos a un ritmo que remedie la escasez de viviendas, acelere la eliminación de arrabales y logre el objetivo de proveer a cada familia puertorriqueña de una vivienda higiénica y segura en un ambiente apropiado”. Exposición de Motivos de la Ley Núm. 88 de 22 de junio de 1957. A tales fines y como sucesora de la Autoridad sobre Hogares, CRUV tiene la facultad de construir y reparar viviendas. Aunque sus objetivos son más abarcadores que los que usualmente guían el sector privado, no existe nada en la ley o su historial indicativo de intención alguna de crear un fuero especial para CRUV que la exima de la responsabilidad que pueda corresponderle en determinados casos bajo los Arts. 1373 y 1483 del Código Civil.

…

En ausencia de legislación especial o demostración de interés público que exija válidamente eximir a CRUV de las disposiciones de los Arts. 1373 y 1483 del Código Civil, resolvemos en consecuencia que tal corporación está sujeta a las reglas generales de la responsabilidad que los referidos artículos imponen.

2. La responsabilidad de CRUV como vendedora y contratista.

No existe disputa entre las partes sobre el hecho de que CRUV responde como vendedora, condición que limitaría considerablemente su responsabilidad conforme con lo prescrito por el Art. 1373 del Código Civil. La controversia versa, en parte, sobre si CRUV es también contratista.

Para resolver esta cuestión es imprescindible determinar si CRUV se convirtió en contratista al reparar las obras antes de venderlas. La doctrina y la jurisprudencia reconocen generalmente que “reparar” equivale a “construir”, cuando las reparaciones afectan algún elemento esencial de la obra. (Citas Omitidas) Adviértase que, en este sentido, el criterio para la imposición de responsabilidad en el caso de reparaciones es más estricto que el sentado en Géigel y Pereira. No basta aquí que el vicio exceda la medida de las imperfecciones que cabe esperar en una construcción. Hay que demostrar que la reparación afecta un elemento estructural, que el resultado de la reparación amenaza de ruina la obra. (Cita Omitida)

En el caso de autos se desconoce la naturaleza de las reparaciones realizadas por CRUV. No es posible precisar, en consecuencia, si CRUV se convirtió en contratista al efectuarlas. Debe devolverse el caso a instancia para la determinación correspondiente.
Esta conclusión no nos releva, sin embargo, de considerar otros aspectos de este caso, pues veremos que faltan otros hechos para la solución de este litigio, así como la exposición de las normas aplicables a ellos.

3. Los problemas pertinentes en caso de existir pluralidad de contratistas. Las cuestiones de la solidaridad y la concausalidad.

El tribunal de instancia presumió que, de completar la obra otro contratista, la responsabilidad de los dos constructores es solidaria. Tal norma es excesivamente abarcadora.

Cuando dos o más constructores se obligan directamente a la realización del todo de una obra, puede caber la responsabilidad in solidum o la solidaria, de acuerdo con la doctrina de algunos países civilistas. (Citas Omitidas) En derecho español, no obstante, la solidaridad no se establece normalmente fuera de pacto o común intención de las partes, aun cuando se asuma conjuntamente la ejecución de la obra. (Cita Omitida) Cuando la ruina es originada por culpa conjunta, sin embargo, o cuando es indeterminable la causa de la ruina, nace la solidaridad. De lo contrario, cada contratista responde tan solo de lo que se comprometió a construir. (Cita Omitida).

En el caso de autos no hubo obligación de CRUV de construir el todo, por lo que, aun bajo la doctrina francesa o italiana, de adoptarse aquí, no cabría responsabilidad de CRUV de naturaleza solidaria o in solidum. Tampoco se le puede imputar responsabilidad de tales órdenes bajo la doctrina del pacto o intención de las partes. Por el mero hecho de reparar o aun de completar la construcción de una obra, un contratista no asume la responsabilidad por vicios de la obra debidos a su predecesor. La situación de Caparra es distinta. Caparra se comprometió a construir a solas la totalidad de la obra. Su incumplimiento del contrato en las circunstancias presentes no la puede relevar, como premio, de responder por la totalidad de los daños.

CRUV responde en este caso tan solo por los vicios causados por los trabajos realizados por ella. Como tampoco surge de autos el nexo causal, si alguno, entre lo hecho por ella y los alegados defectos de construcción, debe devolverse el pleito a instancia para que se determine también si existe ese nexo causal. La carga de probar que éste no existe corresponde al contratista interesado. (Citas Omitidas) Si lo que surge de la prueba, en cambio, es la concausalidad o concurrencia de culpas, CRUV es responsable de los vicios de construcción que pueda haber habido, como también lo es si la responsabilidad de ambos contratistas está tan íntimamente ligada la una con la otra que no es posible separarlas.

4. El promotor y la responsabilidad decenal.

En algunos países, por jurisprudencia y en otros por legislación, se ha reconocido la nueva figura del promotor como legitimado pasivo de la responsabilidad decenal en grado comparable al contratista, al arquitecto y al constructor-vendedor. (Citas Omitidas) Es innecesario discutir aquí la responsabilidad de CRUV como promotora o aun la posición de esta figura en nuestro ordenamiento jurídico, ya que estas cuestiones no fueron planteadas en instancia y, aun de haber sido planteadas, no sería responsable CRUV. Tanto en España como en Francia, el promotor asume junto a muchas otras funciones la iniciativa de construir la totalidad de la obra. CRUV no asumió tal responsabilidad.

Por las razones expuestas, se devuelve el caso a instancia para procedimientos ulteriores consistentes con esta opinión.